Рекордно ниски нива на завършените офис площи в България са отчетени през 2014 г. заради нестабилната политическа и икономическа обстановка, според доклад на консултантската компания Sollers.
Единствената офис сграда от висок клас, която отвори врати през миналата година, е Infinity Tower на бул. “България” в София. За тази година се очаква на пазара да излезе сградата Capital Fort на бул. “Цариградско шосе” в столицата.
Същевременно обаче обемът на замразените проекти остава голям и през 2014 г., посочват от компанията.
Заради слабото строителство и засиленото търсене на качествени офиси обаче се забелязва тенденция за изчерпване на площите от висок клас в София. Към края на 2014 г. делът на свободните офиси в столицата е намалял до приблизително 17%, което представлява спад от почти 2,6 процентни пункта в сравнение с края на 2013 г.
Тъй като данните за издадени разрешителни за строеж и започнато ново строителство сочат за ниска степен на реализиране на много мащабни проекти през 2015 г., очаква се да има недостиг на първокласни офиси с наличие на добра локация, енергийна ефективност, паркоместа, удобен обществен транспорт и т.н., т. е. делът на празните площи ще продължи да намалява, прогнозира компанията.
Поради наличието на най-много бизнес сгради в периферните райони и широкия център на София – над 95%, там има и най-много свободни площи, съответно 19,21% и 15,13%. В сравнение с края на 2013 г. се наблюдава леко понижение в дела на свободните площи в тези райони на града. Относителният дял свободни офис площи в периферията е спаднал с 3,29 процентни пункта, а в широкия център – с 1,78. Към края на 2014 г. процентът незаетост на офис площи в идеален център е 10,87%, което е с 0,34 базисни пункта повече спрямо края на 2013 г.
Търсенето през миналата година е било съсредоточено във високия сегмент, като наемателите са се интересували от енергийно ефективните сгради на добра локация, от справедливата цена на наема, достъпността на сградата, наличието на паркинг и допълнителни удобства.
Запитванията през годината са били разнообразни – както за по-малки площи от порядъка на 150-300 кв. м, така и за по-големи – над 500 и 1 000 кв. м. Големите офиси са предпочитани най-вече от компаниите в сферата на информационните технологии и фирмите, които разширяват дейността си.
Най-активни на пазара на офиси през миналата година са били предимно консултантски компании, компании от сектора на енергетиката, кол центрове, IT компании и компании за бизнес услуги. Голяма част от запитванията са от чуждестранни компании, навлизащи на българския пазар.
Тенденцията на релокация на фирми от централните части на София към периферията продължава да е актуална и през 2014 г. Топ центърът вече не е сред предпочитаните локации заради високите такси, ограничените часове при паркиране, липсата на големи офис площи и сливането на бизнеса с бита заради сградите със смесено предназначение, които преобладават в централните зони. Същевременно бизнес сградите в периферните райони на столицата привличат с по-ниски наемни нива, добри специфики, по-лесен и бърз достъп.
Според статистиката на Sollers по-голяма част от сключените сделки на пазара на офис площи през последните години, включително и 2014 г., се дължат на препозициониране на компании от стари офис сгради в нови, които предлагат много повече удобства и екстри. Основна причина за това са все още достъпните наемни нива, посочва се в доклада.
Данните показват, че най-атрактивните локации за наемане на офис площи в София са бул. "Цариградско шосе", бул. "България", бул. "Тодор Александров" и бул. "Черни връх". През 2015 г., със завършването на първи и втори метродиаметри, се очаква да се увеличи интересът към района на Летище София, Бизнес парк София, Камбаните и бул. "Черни връх", където са ситуирани голяма част от офис сградите в столицата.
Заради по-засиленото търсене се наблюдава и лек ръст на наемните нива в столицата. През 2014 г. наемите на първокласните офиси варират от 8 до 14 евро/кв.м, докато предходната година бяха в рамките от 8 до 12 евро/кв.м. Във Варна цените се движат в диапазона 6-8 евро/кв.м. Наемите на офис сградите клас Б в по-големите градове остават стабилни с едва забележими колебания надолу – с около 0,5% на годишна база. В София наемите им варират в рамките на 6-8 евро/кв.м.
Извън София пазарът на офис площи е малко по-различен. Като най-атрактивна локация се очертава топ центърът на градовете. По-ниските такси за поддръжка са водещи при избора на офис площи, затова предпочитани са сградите със смесено предназначение пред бизнес сградите. Търсят се предимно по-малко площи – от 35 до 150 кв. м.
Заради засилващия се интерес на IT компаниите и на фирмите от сектора на бизнес услугите към големите градове обаче се очаква ситуацията да се промени. Активността на пазара вероятно ще се засили, ако се гледат издадените разрешителни за строеж. През 2014 г. като цяло в страната са издадени 187 разрешителни за строеж на нови административни сгради. Броят на разрешителните се е повишил спрямо 2013 г. и 2012 г. съответно с 19,87% и 10%, но, в сравнение с 2011, 2010, 2009 и 2008 г. се наблюдава спад съответно от 15,38%, 13,02%, 38,69% и 54,61%.
През 2014 г. в София са издадени 27 разрешителни за строеж – колкото и през 2013 г. Спрямо 2012 г. разрешителните са над три пъти и половина повече, но в сравнение с 2011, 2010, 2009 и 2008 г. броят им е по-малък съответно с 30,77%, 37,21%, 41,30% и 35,71%.
В Бургас има рекорден ръст в броя на издадените разрешителни за годината спрямо последните шест години. През 2014 г. броят им е 29 и в сравнение с предходната година е по-голям над четири пъти. През 2012 г. не беше издадено нито едно разрешително за строеж на офис сгради в областта. През 2011, 2010, 2009 и 2008г издадените разрешителни са съответно 4, 3, 18 и 11.
Във Варна броят на издадените разрешителни за строеж на нови административни сгради през 2014 г. е 11 спрямо съответно 3 и 8 през 2013 и 2012 г. За Пловдив през 2014 г. разрешителните са 20 срещу 9 през 2013 г. През 2012 г. обаче издадените разрешителни за строеж са били повече с малко над 9 на сто.
При започнатото ново строителство на административни сгради обаче все още се наблюдава спад на годишна база и в София, и в големите градове, отчитат от компанията.
Експертите прогнозират, че през тази година спадът на празните площи ще продължи, както и тенденцията за ръст на наемите на най-качествените офиси. Наемните равнища на второкласните офиси се очаква да останат стабилни. В по-дългосрочен план, ако наемните цени на първокласните офиси продължат да растат, може да се очакват значителни различия между наемите на офисите клас А и по-ниския клас офиси, посочва се в доклада.
Търсенето на големите наематели ще остане съсредоточено предимно към най-високия клас офисни сгради, очаква още компанията.
източник - http://www.investor.bg - Миглена Иванова, редактор Десислава Попова