Покупката на жилище може да започне с оглед на красив апартамент и да завърши с неприятна изненада в нотариалната кантора. Причината невинаги е липсата на пари. Понякога проблемът е в документ, който липсва, в наследник, за когото никой не е споменал, или в ипотека, която купувачът е пропуснал да провери.
Затова подготовката започва много преди подписването на нотариалния акт. Необходими са документи за собственост, актуални справки, данъчна информация и удостоверения, които позволяват на нотариуса да провери сделката. Част от тях осигурява продавачът. Други трябва да подготви купувачът.
1. Документът за собственост – първата задължителна проверка
Продавачът трябва да докаже, че притежава имота и има право да го продаде. Обикновено това става с нотариален акт.
В зависимост от историята на собствеността доказателството може да бъде и друг документ. Например договор за покупко-продажба в предвидената от закона форма, съдебно решение или документ за наследяване, съчетан с предходните актове за собственост.
Купувачът не бива да се ограничава до преглед на последния нотариален акт. Важно е да провери как продавачът е придобил имота и дали има несъответствия между документите.
Особено внимание изискват наследствените имоти. Ако жилището принадлежи на няколко наследници, по правило всички съсобственици трябва да участват в продажбата или да упълномощят надлежно свой представител. Един наследник не може автоматично да продаде целия имот само защото държи нотариалния акт.
2. Удостоверение за тежести – има ли ипотека или възбрана?
Това е една от най-важните проверки преди сделката.
Удостоверението за тежести се издава от Агенцията по вписванията чрез Имотния регистър. То показва вписаните актове и тежести за съответния имот в рамките на заявената справка и периода, който тя обхваща.
Сред тях може да има:
- ипотека в полза на банка или друг кредитор;
- възбрана;
- вписана искова молба;
- други актове, които могат да засегнат правата на купувача.
Удостоверението не е абсолютна гаранция, че няма никакъв правен риск. Затова трябва да се провери внимателно и историята на собствеността. При необходимост се правят справки и по имената на собствениците.
Ако върху имота има ипотека, продажбата не е непременно невъзможна. Често сделката се организира с участието на банката и с ясна процедура за погасяване на задължението и заличаване на ипотеката. Важното е купувачът да знае как ще стане това, преди да преведе парите.
3. Данъчна оценка на имота
Продавачът обикновено трябва да осигури данъчна оценка от съответната община.
Документът показва данъчната стойност на имота. Тя не е непременно равна на пазарната цена. Двете стойности често се различават значително.
Данъчната оценка има значение и за изчисляването на местния данък при придобиване. По общото правило данъкът се определя върху по-високата стойност между уговорената цена и данъчната оценка, съобразно приложимите законови разпоредби.
Преди сделката трябва да се провери и дали има неплатени местни данъци и такси. Редът за удостоверяване и уреждане на задълженията зависи от конкретния случай и действащите законови изисквания.
4. Скица или схема на имота
Тук документите зависят от вида на недвижимия имот.
За поземлен имот обикновено е необходима актуална скица. За апартамент, гараж или друг самостоятелен обект в сграда се използва схема.
Документите се издават от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, когато за съответната територия има одобрена кадастрална карта. В определени случаи документите се получават по друг приложим ред.
Скицата или схемата съдържа идентификатор и данни за обекта. Чрез тях нотариусът може да съпостави описанието в документа за собственост с кадастралните данни.
Тази проверка не е формалност. Разминаване в площта, границите, предназначението или идентификатора може да наложи допълнителни действия преди сделката.
5. Лични документи и декларации
Купувачът и продавачът трябва да представят валидни документи за самоличност. Ако някоя от страните е юридическо лице, нотариусът проверява и документите за представителство.
При сделката могат да са необходими и декларации по закон. Сред тях са декларации, свързани с гражданството, семейното положение, произхода на средствата или приложими ограничения и задължения за деклариране. Конкретният набор зависи от страните и обстоятелствата.
Когато някой не може да присъства лично, може да действа чрез пълномощник. Пълномощното трябва да отговаря на законовите изисквания за съответната сделка. При разпореждане с недвижим имот това обикновено означава специална форма и изрично описани права.
Не разчитайте на общо пълномощно, без нотариусът да е потвърдил, че то е достатъчно.
6. Семейно положение и съгласие на съпруг
Брачният статус може да промени документите по сделката.
Ако имотът попада в режим на съпружеска имуществена общност, обикновено и двамата съпрузи трябва да участват в продажбата. Това важи дори когато само единият фигурира като купувач в нотариалния акт, ако законовият режим определя имота като общ.
При определени условия имотът може да е лична собственост. Така например това може да се отнася за придобиване по наследство или дарение, както и за имущество, което според приложимия режим не влиза в общността.
Нотариусът преценява какви доказателства са нужни. Това може да включва удостоверение за граждански брак, брачен договор или други документи според конкретния случай.
7. Допълнителни документи при специфични сделки
Не всяка покупка изисква един и същ комплект документи. Някои имоти имат особености, които налагат допълнителни проверки.
При покупка на ново строителство може да са необходими документи за собственост върху земята, право на строеж, разрешение за строеж, документи за въвеждане в експлоатация и актове, удостоверяващи етапа на строителството. Точният набор зависи от това дали купувате обект на груб строеж, завършено жилище или имот в сграда с издадени документи за ползване.
При наследствен имот може да се изисква удостоверение за наследници. То помага да се установи кои лица имат права върху наследството. Проверяват се и предходните документи за собственост.
При имот, придобит чрез съдебно решение, трябва да се прегледа самото решение и да се установи дали е влязло в сила, когато това е необходимо.
При покупка с банков кредит банката обикновено изисква собствен комплект документи. В него могат да влизат оценка на имота, документи за доходи, удостоверения и документи за учредяване на ипотека.
При съсобственост трябва да се изясни кой каква идеална част притежава. Ако се продава само идеална част на външно лице, може да се приложи законовото право на изкупуване на останалите съсобственици при условията на чл. 33 от Закона за собствеността.
8. Какви документи трябва да подготви купувачът?
Купувачът обикновено има по-малко задължения по събирането на документите за самия имот. Това обаче не означава, че може да остави всичко на продавача.
Преди нотариалното изповядване е разумно да разполага със следното:
- валиден документ за самоличност;
- данни за семейното положение, когато са относими;
- средства за плащане на договорената цена и разходите по сделката;
- документи за банков кредит, ако финансира покупката с такъв;
- пълномощно, ако ще бъде представляван от друго лице;
- предварителен договор и платежни документи, ако вече е платил капаро или част от цената.
Предварителният договор не прехвърля собствеността върху недвижимия имот. Той урежда задълженията на страните да сключат окончателен договор при уговорените условия. Самото прехвърляне по правило става с нотариален акт.
9. Кой събира документите и кой плаща таксите?
Няма универсално правило, според което абсолютно всички документи трябва да осигури една и съща страна. Обичайно продавачът предоставя доказателствата за собственост и документите за състоянието на имота. Купувачът осигурява средствата, личните си документи и необходимите документи по финансирането.
Някои удостоверения могат да бъдат заявени и от упълномощено лице. Нотариусът определя какво трябва да се представи за конкретната сделка.
Разходите също зависят от уговорките и закона. Обикновено купувачът поема местния данък за придобиване, нотариалната такса и таксата за вписване, освен ако приложимите правила или договореностите не предвиждат друго. Отделно може да има разходи за удостоверения, скици, схеми, банково финансиране и правна проверка.
Преди подписването поискайте подробна сметка. Така ще знаете не само цената на имота, но и колко средства трябва да осигурите за цялата сделка.
10. Как да избегнете проблеми преди подписването?
Най-разумният подход е документите да се проверят преди плащането на значителна част от цената, а не в последния момент.
Следвайте няколко основни стъпки:
- Проверете собствеността. Установете кой притежава имота и на какво основание.
- Направете справка за тежести. Проверете ипотеките, възбраните и вписаните актове.
- Съпоставете документите. Идентификаторът, адресът, площта и описанието трябва да съответстват или различията да бъдат изяснени.
- Уточнете семейното положение и съсобствеността. Така ще избегнете проблеми с необходимите подписи.
- Проверете плащането. Ако има ипотека или банков кредит, уговорете писмено реда за превод на средствата.
- Изискайте списък от нотариуса. Той ще посочи необходимите документи според конкретния имот и страните по сделката.
При сложна собственост, наследствени спорове, стари актове или съмнения за незаконни преустройства е разумно да потърсите адвокат по недвижими имоти.
Покупката започва с проверка, не с подпис
Документите за покупка на недвижим имот в България не са еднакви във всеки случай. Има обаче няколко основни проверки, които не бива да се пропускат: собствеността, тежестите, кадастралните данни и правото на продавача да се разпорежда с имота.
Добре подготвената сделка спестява време, пари и неприятни изненади. Най-важното е купувачът да не приема, че щом има нотариален акт, всичко е наред. Преди да плати, трябва да знае точно какво купува, кой има права върху него и дали съществуват пречки пред прехвърлянето.
